Schimmel: Baumangel oder Nutzerverhalten? Was der UBA-Leitfaden sagt

Kurz gesagt: Der Schimmelleitfaden des Umweltbundesamts (UBA) unterscheidet bauliche Ursachen wie Wärmebrücken oder Leckagen, nutzungsbedingte Ursachen wie zu wenig Heizen und Lüften und sonstige Ursachen wie Wasserschäden. Häufig wirken mehrere davon zusammen. Ob ein Baumangel oder das Nutzerverhalten den Ausschlag gibt, zeigt erst eine Untersuchung von Bauteil und Raumklima.

Kaum eine Frage führt bei Schimmel so schnell zu Streit wie die nach der Ursache: Liegt es am Gebäude oder an der Art, wie die Räume genutzt werden? Der UBA-Leitfaden zur Vorbeugung, Erfassung und Sanierung von Schimmelbefall in Gebäuden gibt dafür eine klare Ordnung vor. Hier erkläre ich, was darin steht, woran Sie erste Hinweise selbst erkennen und wie ich die Ursache vor Ort kläre.

Woran Sie erste Hinweise selbst erkennen

Die folgenden Beobachtungen ersetzen keine Messung, geben aber eine Richtung vor:

• Wo sitzt der Schimmel? — An Außenecken, Fensterlaibungen, Rollladenkästen oder Deckenkanten spricht das für kühle Stellen, an denen sich Feuchte aus der Raumluft niederschlägt. Ein Fleck mitten an einer Innenwand oder unten am Sockel passt eher zu Feuchte aus dem Bauteil.
• Wann tritt er auf? — Vor allem in der Heizperiode spricht für Kondensat. Nach Regen oder unabhängig von der Jahreszeit eher für Wasser von außen, aus dem Boden oder aus einer Leitung.
• Ist die Wand selbst nass? — Fühlt sich der Putz feucht an, blättert die Farbe oder zeigen sich Salzränder, spricht das für Feuchte aus dem Mauerwerk.
• Wie hoch ist die Luftfeuchte? — Ein Hygrometer zeigt, ob die Raumluft auffällig feucht ist. Siehe Luftfeuchtigkeit richtig messen.
• Was hat sich geändert? — Neue Fenster, eine Innendämmung, ein anderer Möbelplatz oder Wäschetrocknen in der Wohnung können der Auslöser sein.

Ursachen und Einordnung nach dem UBA-Leitfaden

Drei Gruppen von Einflussgrößen

Der Leitfaden unterscheidet bei Schimmelbefall zwischen baulichen, nutzungsbedingten und sonstigen Einflussgrößen. Er weist ausdrücklich darauf hin, dass Feuchteschäden oft auf eine ungünstige Kombination mehrerer Einflussgrößen zurückgehen (S. 47).

Bauliche Ursachen

• Unzureichende Wärmedämmung — Die Innenseite der Außenwand kühlt im Winter aus, an der kühlen Fläche steigt die Oberflächenfeuchte (S. 49).
• Wärmebrücken — örtlich begrenzte Stellen, an denen mehr Wärme nach außen abfließt, etwa Ecken oder Bauteile aus anderem Material. Dort sinkt die Oberflächentemperatur, das Risiko für Kondensat und Schimmel steigt (S. 50). Siehe Wärmebrücken.
• Feuchte in der Konstruktion — undichte Stellen in der Gebäudehülle, Leckagen, Neubaufeuchte und aufsteigende Feuchte bei unzureichender Abdichtung gegen das Erdreich (S. 47).
• Unsachgemäße energetische Modernisierung — Werden in einem schlecht gedämmten Altbau nur dichte Fenster eingebaut, fällt der Luftaustausch über die alten Fugen weg. Das kann laut Leitfaden zu Feuchteproblemen führen, weshalb er dann ein Lüftungskonzept empfiehlt. Auch falsch ausgeführte Innendämmungen können das Schimmelrisiko erhöhen (S. 62 und 64). Siehe Schimmel nach dem Fenstertausch.

Nutzungsbedingte Ursachen

• Zu wenig oder falsch gelüftet — Lüften ist nach dem Leitfaden das wirksamste Mittel, um Feuchte aus der Wohnung zu bringen (S. 56). Siehe Richtig lüften laut UBA.
• Zu wenig geheizt — Werden einzelne Räume wie Schlafzimmer, Gästezimmer oder Abstellräume kaum beheizt, steigen die relative Luftfeuchte und das Risiko an kühlen Wänden (S. 53 f.).
• Viel Feuchte im Raum — Kochen, Duschen, Wäschetrocknen und viele Zimmerpflanzen erhöhen die Feuchte in der Raumluft (S. 54 f.).

Sonstige Ursachen und Grenzfälle

Als sonstige Einflussgrößen nennt der Leitfaden Wassereintritt durch Havarien, also etwa einen Rohrbruch, oder Hochwasser (S. 47). Ein typischer Grenzfall sind Möbel an der Außenwand: In einem gut gedämmten Haus ist das laut Leitfaden unkritisch, solange die Raumluftfeuchte nicht zu hoch ist. Ist die Luft feuchter, kann hinter dem Schrank Schimmel wachsen (S. 53). Bauzustand und Nutzung greifen hier direkt ineinander. Siehe Möbel an der Außenwand.

Was das für die Frage „Baumangel oder Nutzerverhalten?“ bedeutet

Der Leitfaden beschreibt, dass Schimmel häufig nicht auf einen einzigen Sachverhalt zurückgeht. Als Beispiel nennt er das Zusammenspiel von Wärmebrücke, niedriger Raum- und Bauteiltemperatur und hoher Luftfeuchte, bei dem keiner der Faktoren allein den Befall ausgelöst hätte (S. 67). Eine genaue Ursachenbestimmung erfordert deshalb oft eine Untersuchung der Konstruktion und des Nutzerverhaltens. Wer nur eine Seite betrachtet, findet womöglich nur die halbe Ursache, und der Schimmel kommt nach der Sanierung wieder.

Ob ein Befund rechtlich als Mangel gilt und wer dafür einsteht, ist keine technische Frage. Das klären Sie bitte mit einer Anwältin, einem Anwalt oder dem Mieterverein.

Was der Sachverständige vor Ort prüft

• Oberflächentemperaturen — an der befallenen Stelle und daneben, an verschiedenen Punkten. Der Leitfaden empfiehlt mehrere Messstellen und, wo nötig, Messungen über längere Zeit, weil eine einzelne Messung nur unter bestimmten Bedingungen aussagekräftig ist (S. 49).
• Raumklima — Temperatur und Luftfeuchte im Raum. Daraus ergibt sich, wie feucht die Oberfläche wird. Mehr zur Raumklima-Messung.
• Materialfeuchte — Im Mauerwerk messe ich mit dem kapazitiven Messverfahren an mehreren Punkten und in verschiedenen Höhen. So lässt sich unterscheiden, ob die Feuchte aus dem Bauteil kommt oder nur an der Oberfläche entsteht. Mehr zur Feuchtemessung im Mauerwerk.
• Bauteil und Nutzung — Wandaufbau, Fenster, Dämmung und Lüftungsmöglichkeiten sehe ich mir ebenso an wie Möblierung, Heizgewohnheiten und Feuchtequellen im Alltag, im Gespräch mit Ihnen.

Das Ergebnis ist eine Einschätzung, welche Faktoren zusammenwirken und welcher den Ausschlag gibt. Ein Gutachten erstelle ich als Privatgutachten für meine Auftraggeber, sachlich und nachvollziehbar, aber nicht als neutrale Stelle für beide Seiten.

Typische Fehlentscheidungen

• Die Schuldfrage vor der Messung klären — Wer schon vorher weiß, dass es „am Lüften“ oder „am Haus“ liegt, übersieht leicht den zweiten Faktor.
• Nur sanieren, nicht klären — Der Leitfaden verlangt, vor einer Sanierung die Ursachen zu klären und zu beseitigen (S. 123). Sonst kommt der Schimmel wieder.
• Einmal messen und urteilen — Eine einzelne Momentaufnahme kann täuschen, vor allem bei mildem Wetter.
• Befund vor der Klärung beseitigen — Wer vor einer Begutachtung überstreicht, entfernt auch die Spur. Fotografieren Sie vorher mit Datum. Siehe Schimmel dokumentieren.

Wann Sie einen Gutachter brauchen und wann nicht

Eher nicht nötig ist ein Sachverständiger, wenn die Ursache klar erkennbar ist, etwa ein einmaliger Wasserschaden, und alle Beteiligten sich einig sind. Der Leitfaden sagt selbst: Bei klar erkennbaren Ursachen soll ohne weitere Untersuchungen saniert werden, weil der Aufwand sonst in keinem Verhältnis zum Nutzen steht (S. 67).

Sinnvoll ist eine fachliche Klärung:

• wenn Mieter und Vermieter die Ursache unterschiedlich sehen — Mehr für Ihre Lage auf den Seiten für Mieter und für Vermieter.
• wenn der Schimmel trotz geändertem Lüften wiederkommt — Dann lohnt der Blick auf das Bauteil.
• nach Fenstertausch, Dämmung oder Umbau — wenn danach Schimmel auftritt.

Den Überblick über alle Schimmelthemen gibt der Leitartikel Schimmel in der Wohnung.

Häufige Fragen

Wer muss beweisen, ob ein Baumangel oder das Lüften die Ursache ist?

Das ist eine rechtliche Frage, die vom Einzelfall abhängt. Einen allgemeinen Überblick gibt der Beitrag Schimmel und Beweislast: Wer muss was beweisen? Für Ihren Fall wenden Sie sich bitte an eine Anwältin, einen Anwalt oder den Mieterverein. Fachlich kann ich mit Messungen klären, welche Faktoren zusammenwirken.

Reicht ein Hygrometer als Nachweis?

Für die eigene Kontrolle ist es nützlich. Der UBA-Leitfaden weist aber darauf hin, dass einfache Thermo-Hygrometer nur eine grobe Einschätzung erlauben (S. 49). Für die Ursachenklärung braucht es zusätzlich Oberflächentemperaturen und die Feuchte im Bauteil.

Ist Schimmel nach einem Fenstertausch ein Baumangel?

Technisch beschreibt der Leitfaden, dass neue dichte Fenster in einem schlecht gedämmten Altbau ohne weitere Maßnahmen zu Feuchteproblemen führen können, und empfiehlt dafür ein Lüftungskonzept (S. 64). Ob daraus ein Mangel im rechtlichen Sinn folgt, klären Sie bitte anwaltlich.

Arbeiten Sie für Mieter und Vermieter gemeinsam?

Nein. Ich arbeite für meinen Auftraggeber und erstelle ein Privatgutachten. Messwerte, Fotos und Begründung sind so dokumentiert, dass auch die andere Seite sie nachvollziehen kann.

Was kostet die Ursachenklärung?

Der Analysetermin kostet ab 510 € inkl. MwSt. und Anfahrt. Ich messe vor Ort und sage Ihnen direkt, was ich für die Ursache halte. Brauchen Sie das Ergebnis schriftlich, ist das Gutachten ab 1.370 € inkl. MwSt. das passende Paket. Den Analysetermin rechne ich dann an.

Sie möchten wissen, ob der Schimmel am Gebäude oder an der Nutzung liegt? Schreiben Sie mir kurz, wo er sitzt und seit wann. Als Bausachverständiger und Fachkraft für Schimmelpilzsanierung kläre ich die Ursache im Oberbergischen Kreis und Umgebung. Wie ich vorgehe, lesen Sie auf der Seite Schimmelschaden. Sie erhalten werktags innerhalb von 24 Stunden eine Rückmeldung, einen Vor-Ort-Termin in der Regel innerhalb von 1–2 Wochen. Termin anfragen