Zielgruppe · Hausverwaltungen & WEG
Bausachverständiger für Hausverwaltungen & WEG
Ein Schaden am Gebäude wirft meist dieselbe Frage auf: Wie schlimm ist das wirklich, und was kostet es, wenn nichts geschieht?
Für belastbare Beschlussvorlagen in der Eigentümerversammlung sind kurzfristige Vor-Ort-Termine in der Regel möglich.
Zusammenarbeit
So arbeite ich mit Hausverwaltungen zusammen
Sie brauchen eine Grundlage, die in der Eigentümerversammlung trägt: dokumentiert, nachvollziehbar, ohne Raum für Interpretation.
Dokumentierter Zustand mit Fotos und Messwerten
Jede Begutachtung liefert eine Dokumentation, die Sie direkt in die Beschlussvorlage übernehmen können.
Klare Ursachenzuordnung
Sie erhalten eine eindeutige Aussage, ob es sich um Bau-, Nutzer- oder Witterungsschaden handelt. Das ist die Grundlage für die Kostenverteilung.
Maßnahmenempfehlung mit Priorisierung
Bei mehreren offenen Schäden zeigt Ihnen die Empfehlung, was dringend ist und was Zeit hat.
Verfügbarkeit für Eigentümerversammlungen
Auf Wunsch bereite ich die Ergebnisse so auf, dass sie in der Versammlung direkt verständlich sind.
Typische Situationen
Typische Situationen für Hausverwaltungen
Als Verwaltung tragen Sie die Verantwortung, Schäden am Gemeinschaftseigentum sachlich einzuordnen und gegenüber der Eigentümergemeinschaft zu vertreten. Diese Situationen begegnen mir am häufigsten.
Schimmel in einer Mieteinheit, Ursache strittig
Eigentümer und Mieter sind sich uneinig, ob Bau- oder Nutzerverhalten die Ursache ist. Eine neutrale Begutachtung schafft eine belastbare Grundlage.
Feuchtigkeit im Gemeinschaftskeller
Betrifft ein Schaden das Gemeinschaftseigentum, brauchen Sie eine klare Zuordnung, bevor über Sanierungskosten und deren Verteilung entschieden wird.
Risse an der Fassade eines Mehrfamilienhauses
Vor einer kostenintensiven Fassadensanierung braucht die Eigentümerversammlung eine fundierte Einschätzung zu Ursache und Dringlichkeit.
Wiederkehrende Beschwerden einzelner Eigentümer
Bei wiederholten Meldungen zum gleichen Schaden hilft eine unabhängige Begutachtung, die Diskussion zu versachlichen.
Schadensbilder
Nasse Wände, Keller und Schimmel im Gemeinschaftseigentum
Die häufigsten Anlässe für eine Begutachtung im Bestand sind feuchte Wände, ein nasser Gemeinschaftskeller und Schimmel in einzelnen Einheiten. Für die Verwaltung zählt vor allem eine nachvollziehbare Grundlage für die Beschlussfassung.
Nasse Wände im Keller
Dunkle Verfärbungen im Sockelbereich, abplatzender Putz und weiße Salzausblühungen. Ursache kann aufsteigende Feuchte bei fehlender Horizontalsperre sein, seitlich eindringendes Wasser oder Kondensat an der kalten Außenwand. Die drei erfordern grundverschiedene Maßnahmen.
Feuchte Wände im Wohnbereich
Häufig ein Anzeichen für eine Undichtigkeit an Dach, Fassade oder Leitung oder für Tauwasser an einer Wärmebrücke. Ich messe die Materialfeuchte in verschiedenen Tiefen und grenze so ein, ob das Wasser von außen kommt oder im Raum entsteht.
Schimmel an Wand und Decke
Schimmel ist immer Folge, nie Ursache. Er wird erst möglich, wenn eine Oberfläche dauerhaft zu feucht ist. Wer nur abwischt oder überstreicht, beseitigt das Sichtbare und lässt die Ursache stehen. Der Befall kehrt zurück.
Muffiger Geruch ohne sichtbaren Befall
Riecht es modrig, ohne dass Sie etwas sehen, sitzt der Befall oft hinter Vorwandinstallationen, unter Bodenbelägen oder in der Dämmebene. Hier helfen gezielte Probenentnahmen und Laboranalysen weiter.
Wiederkehrende Feuchtigkeit nach einer Sanierung
Kommt der Schaden nach Abdichtung oder Schimmelentfernung zurück, wurde das Symptom behandelt. Eine erneute, unabhängige Ursachenanalyse ist dann günstiger als der nächste Versuch.
Rechtliches
Was für Hausverwaltungen rechtlich und praktisch gilt
Zwischen Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Verkehrssicherungspflicht entscheidet die richtige Zuordnung oft über die weitere Vorgehensweise.
Abgrenzung Sonder- vs. Gemeinschaftseigentum
Wer für die Sanierung zuständig und kostenpflichtig ist, hängt von der genauen Schadensursache und -lage ab. Das ist eine wichtige Vorfrage vor jedem Beschluss.
Verkehrssicherungspflicht der Verwaltung
Bei Substanzschäden mit Sicherheitsrelevanz (z. B. Betonabplatzungen in der Tiefgarage) trägt die Verwaltung eine besondere Sorgfaltspflicht.
Beschlussfähige Dokumentation für die Eigentümerversammlung
Ein schriftliches Gutachten mit klarer Handlungsempfehlung erleichtert die Abstimmung erheblich gegenüber einer bloßen mündlichen Einschätzung.
Grundlage für Sonderumlagen
Bei größeren Sanierungsmaßnahmen benötigen Sie eine belastbare Kostenschätzung und Priorisierung, um Sonderumlagen gegenüber der Gemeinschaft zu begründen.
Weitere Fachgebiete
Weitere Fachgebiete im Gemeinschaftseigentum
Neben Feuchte- und Schimmelschäden in einzelnen Einheiten begegnen mir bei Hausverwaltungen regelmäßig auch diese Themen.
Tiefgaragensanierung
Feuchtigkeit, Risse oder Betonabplatzungen in der Tiefgarage betreffen meist die gesamte Eigentümergemeinschaft und erfordern eine fundierte Kostenschätzung.
Balkonsanierung
Bei Balkonen an Mehrfamilienhäusern zeigt sich häufig Sanierungsbedarf an Abdichtung und Belag, der die Eigentümerversammlung beschäftigt.
Betonsanierung
Korrosion und Abplatzungen an tragenden Bauteilen sind sicherheitsrelevant und unterliegen der Verkehrssicherungspflicht der Verwaltung.
Risssanierung
Risse an der Fassade eines Mehrfamilienhauses verlangen vor einer Sanierungsentscheidung eine klare Ursachen- und Kostenanalyse.
