Schimmel & Recht
Schimmel und Beweislast: Wer muss was beweisen?
Blog · ca. 5 Minuten · July 23, 2026
Baumangel oder falsches Lüften? Bei Schimmel in der Mietwohnung ist die Beweislast klar verteilt. Was Vermieter und Mieter wissen sollten – und welche Rolle das Gutachten spielt.
Bei Schimmel in einer Mietwohnung steht fast immer dieselbe Frage im Raum: Liegt es am Gebäude oder am Verhalten der Bewohner? Weil beide Seiten die Situation naturgemäß unterschiedlich sehen, kommt es entscheidend darauf an, wer was nachweisen muss.
Die Grundregel: erst das Gebäude, dann das Verhalten
Nach der ständigen Rechtsprechung wird die Beweislast nach Verantwortungsbereichen verteilt. Zeigt sich in der Wohnung Schimmel, muss zunächst der Vermieter darlegen und beweisen, dass die Ursache nicht im Gebäude liegt – also kein Baumangel wie eine Wärmebrücke, eine undichte Stelle oder aufsteigende Feuchte vorliegt. Erst wenn ihm das gelingt, muss der Mieter darlegen, dass er ausreichend geheizt und gelüftet hat.
Was als Baumangel gilt – und was nicht
Der Bundesgerichtshof hat 2018 klargestellt, dass eine Wohnung nicht allein deshalb mangelhaft ist, weil sie Wärmebrücken aufweist, die zur Bauzeit den damaligen Standards entsprachen. Die bloße Gefahr einer Schimmelbildung rechtfertigt danach keine Mietminderung. Gleichzeitig darf vom Mieter nur ein zumutbares Heiz- und Lüftungsverhalten verlangt werden. Wo genau diese Grenze im Einzelfall verläuft, hängt von der Wohnung ab.
Warum ein Gutachten meist den Ausschlag gibt
- Ursachenanalyse — Messungen von Oberflächentemperaturen, Bauteilfeuchte und Raumklima zeigen, ob eine bauliche Ursache vorliegt.
- Bewertung des Nutzerverhaltens — Ob Heizen und Lüften zumutbar ausreichen, lässt sich mit Messdaten über einen längeren Zeitraum beurteilen.
- Einordnung — Mein Gutachten ist ein Privatgutachten für Sie als Auftraggeber: sachlich und nachvollziehbar, aber keine neutrale Stelle für beide Seiten. Ich bin nicht gerichtlich bestellt.
Für beide Seiten gilt
Früh dokumentieren, den Schaden schriftlich anzeigen und nicht eigenmächtig überstreichen. Wie Mieter richtig dokumentieren, beschreibt der Beitrag Schimmel dokumentieren: So gehen Mieter richtig vor. Grundsätzliches zur Kostenfrage lesen Sie im Beitrag Schimmel in der Mietwohnung: Wer zahlt, wer haftet.
Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen fachlichen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung.
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Nasse Wände, feuchter Keller, Salzränder am Putz:
Ich messe und unterscheide, ob Feuchte aufsteigt, von außen eindringt oder als Kondensat entsteht. Davon hängt ab, welche Sanierung überhaupt hilft.
Risssanierung
Nicht jeder Riss ist gefährlich. Ich bewerte Verlauf und Breite und sage Ihnen, ob der Riss nur optisch stört, beobachtet werden sollte oder ein Statiker ihn prüfen muss.
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Ich messe die Belastung in Ihren Räumen, vergleiche sie mit dem gesetzlichen Referenzwert von 300 Bq/m³ und sage Ihnen, ob Maßnahmen nötig sind.
Schimmelschäden
Schimmel ist meist nur das Symptom. Ich kläre, ob Feuchtigkeit von außen, eine Wärmebrücke oder das Lüften dahintersteckt, damit er nach dem Entfernen nicht wiederkommt.
Betonsanierung
Abplatzungen, Rostfahnen, freiliegende Bewehrung:
Ich beurteile, wie weit die Korrosion fortgeschritten ist und welche Instandsetzung die Bausubstanz dauerhaft sichert.
Kellersanierung
Ein feuchter Keller hat selten nur eine Ursache. Ich prüfe Abdichtung, Wände und Nutzung und zeige Ihnen, welche Maßnahme zu Ihrem Keller passt und welche Sie sich sparen können.
Tiefgaragensanierung
Streusalz, undichte Fugen, Risse in der Bodenplatte: Ich untersuche Ihre Tiefgarage. Eigentümergemeinschaften und Verwaltungen erhalten eine belastbare Grundlage für Beschluss und Sanierung.
Balkonsanierung
Feuchte Flecken unter der Platte, lose Fliesen, rostiges Geländer: Ich prüfe Abdichtung, Gefälle und Anschlüsse und sage Ihnen, ob eine Reparatur reicht oder der Aufbau erneuert werden muss.
