Schimmel im Büro oder in der Praxis: Was Arbeitgeber jetzt tun sollten

Kurz gesagt: Schimmel im Büro oder in der Praxis ist zuerst ein Hinweis auf zu viel Feuchte an einer Fläche und nicht automatisch ein Grund, Räume zu räumen. Das Arbeitsstättenrecht verlangt, Mängel an der Arbeitsstätte zu beseitigen und Schimmelbildung an Raumflächen zu vermeiden. Deshalb gilt: erst die Ursache klären, dann gezielt beseitigen.

Gerade zu Beginn der Heizperiode tauchen Flecken an Außenwänden und Fenstern auf, und oft melden sich zuerst die Mitarbeiter. Die meisten Fälle lassen sich gut erklären: Warme Raumluft trifft auf eine kalte Wand, oder Feuchte kommt aus dem Mauerwerk. Hier ordne ich ein, was Sie als Arbeitgeber oder Praxisinhaber jetzt tun sollten.

Woran Sie es selbst erkennen

• Flecken an Außenwandecken: grau, grün oder schwarz, oft in Raumecken und am Übergang zur Decke.
• Befall hinter Schränken und Aktenregalen: Wo Möbel dicht an einer Außenwand stehen, bleibt die Wand kalt und die Luft steht.
• Fensterlaibungen und Dichtungen: dunkle Ränder, nasse Scheiben am Morgen, Wasser auf der Fensterbank.
• Muffiger Geruch: besonders montags oder nach Ferien, wenn wenig gelüftet und geheizt wurde.
• Feuchte Sockelzonen im Erdgeschoss: abplatzende Farbe, Salzränder oder dunkle Streifen unten an der Wand.
• Beschwerden im Team: Mitarbeiter sprechen Geruch, schlechte Luft oder sichtbare Flecken an.

Was Arbeitgeber laut Arbeitsstättenrecht beachten sollten

Die folgenden Punkte habe ich am Text der Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV) und der Technischen Regel ASR A3.6 geprüft. Sie ersetzen keine rechtliche Prüfung Ihres Einzelfalls.

• Instandhaltung: Nach § 4 Abs. 1 ArbStättV muss der Arbeitgeber die Arbeitsstätte instand halten und festgestellte Mängel unverzüglich beseitigen lassen. Nach Abs. 2 sind Verunreinigungen und Ablagerungen, die zu Gefährdungen führen können, unverzüglich zu beseitigen.
• Schutz vor Feuchtigkeit und gute Atemluft: Der Anhang der Verordnung verlangt für Arbeitsräume eine ausreichende Isolierung gegen Feuchtigkeit (Nr. 1.5) und ausreichend gesundheitlich zuträgliche Atemluft (Nr. 3.6). Das Wort Schimmel steht in der Verordnung selbst nicht.
• Die ASR A3.6 Lüftung: Diese Technische Regel konkretisiert die Verordnung (Ausgabe Januar 2012, zuletzt geändert 2018). Sie nennt das Auftreten von Schimmel ausdrücklich als mögliche Belastung der Raumluft (Nr. 4.2). Hohe Luftfeuchte an Wänden und Decken kann nach Nr. 4.3 Abs. 5 zu Schimmel führen und ist zu vermeiden. Die Raumflächen sind so auszuführen, dass Schimmel vermieden wird.
• Beschwerden ernst nehmen: Klagen Beschäftigte trotz richtiger Nutzung und Lüftung über die Luftqualität, ist nach Nr. 4.1 Abs. 5 zu prüfen, ob weitere Maßnahmen nötig sind.

Eine häufige Verwechslung: Die Tabelle der ASR A3.6 mit Höchstwerten für die relative Luftfeuchte gilt nur für Räume, in denen durch den Betrieb oder die Arbeit Feuchte entsteht. Sie ist keine allgemeine Grenze für jedes Büro. Die Gefährdungsbeurteilung erstellen Sie als Arbeitgeber, unterstützt von Ihrer Fachkraft für Arbeitssicherheit und dem Betriebsarzt. Mein Befund zur Ursache kann dafür eine Grundlage sein.

Ursachen und Einordnung

Schimmel braucht Feuchte. Woher sie kommt, entscheidet über die Maßnahme:

• Wärmebrücken: Ecken, Stürze, Deckenränder oder Rollladenkästen sind kälter als die übrige Wand. Dort schlägt sich die Raumfeuchte nieder. Mehr im Beitrag Wärmebrücken verstehen.
• Weniger Luftwechsel nach dem Fenstertausch: Dichte Fenster halten die Feuchte im Raum, wenn die Lüftung nicht angepasst wurde.
• Möbel und Akten an der Außenwand: Regale direkt an der Wand verhindern, dass warme Luft die Fläche erreicht.
• Leitungswasser: Eine undichte Leitung in Teeküche, WC oder Heizung durchfeuchtet Wände oft unbemerkt.
• Feuchte aus dem Mauerwerk: Im Erdgeschoss älterer Gebäude steigt Feuchte im Sockel auf oder drückt am Hang seitlich in die Wand, wie bei vielen Häusern im Bergischen Land.
• Nassbereiche in Praxen: Behandlungsräume mit Waschbecken, Sterilisation oder Duschen bringen zusätzliche Feuchte in den Raum.

Der Schimmelleitfaden des Umweltbundesamts setzt die Ursachenklärung vor die Beseitigung. Was er im Einzelnen empfiehlt, steht im Beitrag Schimmel-Ursachen nach dem UBA-Leitfaden.

Was ich vor Ort prüfe

• Materialfeuchte: Ich messe, ob die Wand selbst feucht ist oder nur die Oberfläche. Das trennt Feuchte aus dem Bauteil von Feuchte aus der Raumluft.
• Oberflächentemperatur: Ich suche die kalten Stellen und vergleiche sie mit Raumtemperatur und Luftfeuchte.
• Raumklima über Zeit: Wenn die Ursache im Zusammenspiel von Nutzung, Heizung und Lüftung liegt, zeichnen Datenlogger Temperatur und Luftfeuchte über mehrere Wochen auf. Mehr zur Raumklima-Messung.
• Umfang des Befalls: Ich halte fest, wie groß die befallene Fläche ist und ob tieferliegende Schichten betroffen sein können. Proben für das Labor nehme ich nur, wenn die Frage es erfordert, gesondert und nach Absprache.

Ob es sich um kleinen oder großen Befall handelt, erklärt der Beitrag Kleiner oder großer Schimmelbefall. Davon hängt ab, ob Ihr Hausmeister die Stelle selbst entfernen kann oder eine Fachfirma nötig ist.

Typische Fehlentscheidungen

• Überstreichen: Der Fleck ist für einige Wochen weg, die Ursache bleibt. Warum das nicht funktioniert, steht im Beitrag Schimmel überstreichen.
• Nur einen Luftentfeuchter aufstellen: Das kann kurzfristig helfen, löst aber keine Wärmebrücke und keine nasse Wand.
• Den Raum sperren, ohne die Ursache zu kennen: Das beruhigt kurzfristig, kostet Arbeitsplätze und bringt keine Antwort.
• Den Vermieter nicht informieren: Ist das Büro gemietet, sollte der Vermieter früh Bescheid wissen, mit Fotos und Datum.

Wann Sie einen Gutachter brauchen und wann nicht

Eher nicht nötig ist ein Sachverständiger bei einer kleinen Stelle an der Fensterdichtung oder in einer Silikonfuge, deren Ursache offen liegt. Entfernen, Lüftung prüfen, beobachten.

Sinnvoll ist ein Befund,

• wenn der Befall wiederkommt: obwohl die Stelle schon gereinigt oder gestrichen wurde.
• wenn Mitarbeiter sich beschweren: und Sie eine sachliche Grundlage für Gespräche und Gefährdungsbeurteilung brauchen.
• wenn der Befall größer ist: oder an mehreren Stellen auftritt.
• wenn Streit mit dem Vermieter droht: etwa über die Frage, ob Bausubstanz oder Nutzung die Ursache ist.

Häufige Fragen

Muss ich meine Mitarbeiter informieren?

Das ist eine Frage des Arbeitsschutzes, die ich nicht rechtlich beantworte. Klären Sie das mit Ihrer Fachkraft für Arbeitssicherheit und im Rahmen Ihrer Gefährdungsbeurteilung. Was ich beitragen kann, ist ein verständlicher Befund zu Ursache und nächsten Schritten, den Sie weitergeben können.

Wer zahlt, wenn das Büro gemietet ist?

Das regelt zunächst Ihr Mietvertrag, im Streitfall klären Sie es anwaltlich. Fachlich entscheidet oft die Frage, ob die Ursache in der Bausubstanz oder in der Nutzung liegt. Die Logik dahinter erkläre ich am Beispiel der Wohnung im Beitrag Schimmel in der Mietwohnung: Wer zahlt?.

Können Sie nach Feierabend kommen?

Ja, nach Absprache auch früh, abends oder samstags, damit Praxis- oder Bürobetrieb nicht gestört werden. Für Termine außerhalb der Betriebszeiten berechne ich einen Aufschlag, den wir vorher absprechen.

Was kostet die Untersuchung?

Der Analysetermin kostet ab 430 € zzgl. MwSt., inklusive Anfahrt. Ich messe vor Ort und erkläre Ihnen das Ergebnis mündlich. Brauchen Sie es schriftlich, etwa für den Vermieter, wird der Analysetermin auf das Gutachten (ab 1.160 € zzgl. MwSt.) angerechnet. Eine Messreihe als eigener Termin kostet 750 € zzgl. MwSt. Die Anfahrt ist im Umkreis von etwa einer Stunde Fahrzeit enthalten, weiter entfernte Standorte nach Absprache mit gesonderter Anfahrt.

Sie haben Schimmel in Büro oder Praxis entdeckt und möchten wissen, wie ernst er ist? Als Fachkraft für Schimmelpilzsanierung kläre ich die Ursache unabhängig von Sanierungsfirmen. Den Überblick für Betriebe gibt der Leitartikel Gewerbeimmobilie untersuchen lassen, mein Vorgehen bei Schimmel die Seite Schimmelschaden. Was ich für Büros und Praxen anbiete, steht auf den Seiten Bürogebäude und Praxen und Für Unternehmen. Ihre Anfrage stellen Sie über das Kontaktformular. Sie erhalten werktags innerhalb von 24 Stunden eine Rückmeldung, einen Vor-Ort-Termin in der Regel innerhalb von 1–2 Wochen, nach Absprache auch früh, abends oder samstags mit Aufschlag.

Quellen: ArbStättV § 4 und Anhang Nr. 1.5 und 3.6; ASR A3.6 Lüftung (Ausgabe Januar 2012, zuletzt geändert GMBl 2018, S. 474), Nr. 4.1, 4.2 und 4.3; Umweltbundesamt, Schimmelleitfaden.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen fachlichen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung.