Gewerbeimmobilie untersuchen lassen: Was Firmen vorher klären sollten

Kurz gesagt: Bevor ein Betrieb eine Halle kauft, eine Bürofläche mietet oder eine Sanierung beauftragt, sollte feststehen, was hinter einem Schaden steckt. Ich kläre die Ursache von Feuchte, Schimmel, Rissen und Betonschäden, sage Ihnen ehrlich, was dringend ist und was warten kann, und komme nach Absprache auch außerhalb Ihrer Betriebszeiten, dann mit Aufschlag. So steht Ihre Entscheidung auf einem Befund und nicht auf einer Vermutung.

Ein Betrieb braucht vom Gebäude vor allem zwei Dinge: Es soll laufen, und Entscheidungen sollen auf einer belastbaren Grundlage stehen. Die meisten Schäden sind gut erklärbar. Teuer wird es meist erst, wenn die Maßnahme vor der Ursache kommt.

Hier zeige ich, welche Anlässe typisch sind, was ich vor Ort prüfe und welche Leistung zu welcher Frage passt. Ich bin Bausachverständiger und Fachkraft für Schimmelpilzsanierung mit Büro in Nümbrecht und arbeite im Umkreis von etwa einer Stunde Fahrzeit, also im Oberbergischen Kreis und in den angrenzenden Regionen. Standorte, die weiter entfernt liegen, übernehme ich nach Absprache mit gesonderter Anfahrt.

Woran Sie erkennen, dass eine Untersuchung sinnvoll ist

Je mehr dieser Punkte zutreffen, desto eher lohnt sich ein Befund vor dem nächsten Schritt:

• Beschwerden aus dem Team: Mitarbeiter melden muffigen Geruch, schlechte Luft oder Flecken.
• Kondenswasser in der Halle: An Blechen, Stahlteilen oder Fenstern schlägt sich Wasser nieder, obwohl es nicht regnet.
• Risse im Boden: Im Hallenboden zeigen sich Risse, Fugenkanten brechen aus oder Platten bewegen sich unter dem Stapler.
• Ware nimmt Schaden: Kartons werden weich, Metall rostet, Lagergut riecht muffig.
• Eine Entscheidung steht an: Kauf oder Anmietung eines Standorts, Mietende, Umbau oder die Freigabe eines Sanierungsbudgets.
• Ein Sanierungsangebot liegt vor: Ein Fachbetrieb schlägt ein Verfahren vor, und niemand im Haus kann beurteilen, ob es zur Ursache passt.
• Mehrere Standorte ohne Überblick: Schäden tauchen an verschiedenen Gebäuden auf, und es fehlt eine Reihenfolge, was zuerst drankommt.

Typische Anlässe nach Gebäudetyp und wie ich sie einordne

Büro und Praxis

Schimmel an Außenwandecken, hinter Aktenregalen oder in der Fensterlaibung ist meist ein Feuchteproblem an einer kalten Fläche und kein Grund, das Büro sofort zu räumen. Als Arbeitgeber sind Sie aber gefragt, die Ursache zu klären und den Mangel zu beseitigen. Was das Arbeitsstättenrecht dazu sagt, lesen Sie im Beitrag Schimmel im Büro oder in der Praxis. Liegen Arbeitsplätze im Keller oder Erdgeschoss, kann auch Radon ein Thema sein, ein natürliches radioaktives Gas aus dem Boden. Dazu der Beitrag Radon im Betrieb.

Halle, Fabrik und Produktion

In Hallen fallen Schäden oft erst auf, wenn sie den Betrieb stören. Wasser an kalten Blechen, Stahlteilen oder Fenstern ist häufig Tauwasser, also Feuchte aus der Hallenluft, die sich an kalten Flächen niederschlägt. Woher diese Feuchte kommt, kläre ich mit Messungen von Raumklima und Oberflächentemperaturen im Hallenraum, siehe Kondenswasser in der Halle. Das Dach selbst prüfe ich nicht, dafür ist ein Dachdecker oder Fachplaner zuständig. Risse im Hallenboden sind oft eingeplant oder harmlos, manche aber nicht. Wie Sie das unterscheiden, steht im Beitrag Risse im Hallenboden.

Lager

Wenn Ware feucht wird, gibt es drei Wege: Wasser von außen, Feuchte aus der Luft, die sich an kalten Flächen niederschlägt, oder eine Leckage. In Hanglagen, wie sie in den Gewerbegebieten im Oberbergischen, im Märkischen Kreis und im Siegerland häufig sind, drückt zudem Wasser von der Bergseite gegen erdberührte Wände. Mehr im Beitrag Lager feucht.

Handel und Gastronomie

In Küchen und Spülküchen entsteht viel Wasserdampf. An kalten Flächen, hinter Verkleidungen und in Nassbereichen schlägt er sich nieder. Für Betriebe, die mit Lebensmitteln umgehen, verlangt das EU-Hygienerecht, Kondensation und Schimmel an Oberflächen zu vermeiden. Wie ich die Ursache eingrenze, lesen Sie im Beitrag Feuchte und Schimmel in der Gastronomie. In Kühl- und Tiefkühlräumen messe ich nicht.

Gewerbeimmobilie kaufen oder mieten

Beim Kauf einer Halle oder eines Bürogebäudes zählen dieselben Fragen wie beim Wohnhaus, nur an anderen Stellen: Hallenboden, Sockel und Keller, Feuchte und Kondensat im Innenraum, Betonbauteile wie Rampen und Stützen. Ich prüfe Schäden am Bau, keine Wertermittlung und keine Dächer. Den Zustand des Dachs lassen Sie von einem Dachdecker beurteilen. Mehr im Beitrag Gewerbeimmobilie kaufen. Bei Mietbeginn und Mietende einer Gewerbefläche entsteht Streit meist über die Frage, was schon da war. Wie Sie den Zustand festhalten, steht im Beitrag Gewerbefläche übernehmen oder zurückgeben.

Baustelle nebenan

Wird auf dem Nachbargrundstück abgerissen, tief gegraben oder neu gebaut, lohnt eine Beweissicherung vor Baubeginn. Ich halte den Zustand Ihres Gebäudes mit Fotos, Rissaufnahme und Datum fest, auch Hallenboden und Maschinenfundamente. Das ist ein Privatgutachten für Sie als Auftraggeber. Erschütterungen messe ich nicht. Wie eine Beweissicherung abläuft, erklären der Ratgeber Beweissicherung und der Beitrag Beweissicherung bei einer Nachbarbaustelle.

Mehrere Standorte

Wer mehrere Filialen, Hallen oder Praxen betreut, braucht eine Reihenfolge: Was ist dringend, was kann warten? Wie eine Reihenuntersuchung mit Prioritätenliste abläuft, lesen Sie im Beitrag Mehrere Standorte, ein Überblick.

Was ich vor Ort prüfe

Was ich messe, richtet sich nach Ihrer Frage. Diese Methoden setze ich am häufigsten ein:

• Materialfeuchte: Ich messe die Feuchte in Mauerwerk, Putz, Estrich oder Dämmung an festgelegten Punkten. So zeigt sich, wo die Feuchte sitzt und wie weit sie reicht. Mehr zur Feuchtemessung im Mauerwerk.
• Oberflächentemperatur: Kalte Wandbereiche, Bleche und Fensterflächen im Innenraum erklären viele Fälle von Schimmel und Tauwasser.
• Raumklima über Zeit: Datenlogger zeichnen Temperatur und Luftfeuchte über Tage oder Wochen auf. Das zeigt, wann es kritisch wird. Mehr zur Raumklima-Messung.
• Rissaufnahme: Verlauf, Breite und Versatz werden mit Foto und Lage dokumentiert. Ob sich ein Riss bewegt, zeigt ein Rissmonitoring über Wochen bis Monate.
• Beton: An Rampen, Stützen und Decken klopfe ich Flächen ab, kartiere Hohlstellen und prüfe, wie gut die Bewehrung noch geschützt ist.
• Radon: Eine Langzeitmessung über 3 bis 9 Monate zeigt den Mittelwert, eine Begehung die möglichen Eintrittswege.

Proben für das Labor nehme ich nur, wenn die Frage es erfordert, und spreche sie vorher mit Ihnen ab. Wie ein Termin im Einzelnen abläuft, beschreibe ich im Beitrag Ablauf eines Ortstermins.

Welche Leistung zu welcher Frage passt

Welche Leistung passt, hängt davon ab, was Sie am Ende in der Hand haben müssen. Die Preise gelten für Firmen und verstehen sich zuzüglich Mehrwertsteuer:

• Analysetermin, ab 430 € zzgl. MwSt.: Für die Frage, woher ein Schaden kommt und wie ernst er ist. Ich messe vor Ort und erkläre Ihnen das Ergebnis mündlich, mit einer klaren Empfehlung. Inklusive Anfahrt. Beauftragen Sie danach ein Gutachten, wird der Analysetermin angerechnet. Zum Analysetermin
• Gutachten, ab 1.160 € zzgl. MwSt.: Wenn das Ergebnis schriftlich vorliegen muss, etwa für die Geschäftsführung, den Vermieter oder die Versicherung. Befund, Ursache und Empfehlung sind nachvollziehbar dokumentiert. Zum Gutachten
• Sanierungskonzept, ab 1.590 € zzgl. MwSt.: Wenn feststeht, dass saniert werden muss. Es enthält das Gutachten und herstellerneutrale Empfehlungen zu Maßnahmen, mit denen Sie Angebote von Fachbetrieben einordnen können. Zum Sanierungskonzept
• Kaufbegleitung, ab 580 € zzgl. MwSt.: Vor dem Kauf eines Standorts begleite ich Sie zur Besichtigung, auch kurzfristig vor einem Notartermin, und sage Ihnen vor Ort, was ich sehe und messe. Ein schriftlicher Bericht ist enthalten. Inklusive Anfahrt, keine Wertermittlung. Zur Kaufbegleitung
• Beweissicherung, ab 1.160 € zzgl. MwSt.: Vor einer Baustelle nebenan oder bei Mietbeginn und Mietende halte ich den Zustand mit Fotos, Messwerten und Datum fest. Zur Beweissicherung
• Radonmessung: 330 € zzgl. MwSt., wenn ich das Gerät beim Analysetermin aufstelle, als eigener Termin 750 € zzgl. MwSt. Enthalten sind Aufstellen, Abholen, Auswertung und eine Begehung mit Maßnahmenempfehlung.
• Messreihe oder Rissmonitoring als eigener Termin, 750 € zzgl. MwSt.: Wenn ein einzelner Termin nicht reicht, etwa für das Raumklima über mehrere Wochen oder um zu sehen, ob sich ein Riss bewegt.

Probenentnahmen kosten ab 110 € zzgl. MwSt., Laboranalysen ab 70 € je Probe zzgl. MwSt. Beides kommt immer zum Termin hinzu und wird vorher mit Ihnen besprochen. Die Anfahrt ist im Umkreis von etwa einer Stunde Fahrzeit enthalten, für weiter entfernte Standorte vereinbaren wir eine gesonderte Anfahrt.

Was für Firmen anders läuft

Darauf stelle ich mich bei Betrieben ein:

• Termine außerhalb der Betriebszeiten: Wenn der Betrieb tagsüber nicht gestört werden soll oder eine Messung bei leerer Halle sinnvoll ist, komme ich nach Absprache früh, abends oder samstags. Dafür berechne ich einen Aufschlag, den wir vorher absprechen.
• Reihenuntersuchung mit Prioritätenliste: Mehrere Standorte oder Gebäude werden nach einheitlichem Schema begangen und gemessen. Am Ende steht eine Reihenfolge, was dringend ist und was warten kann. Den Preis nenne ich Ihnen nach Absprache.
• Rahmenvertrag: Haben Sie mehrere Aufträge im Jahr, bekommen Sie mit einem Rahmenvertrag einen festen Ansprechpartner. Auch hier gilt: Preis nach Absprache.
• Nettopreise und Rechnung: Die Preise nenne ich Firmen netto, zuzüglich Mehrwertsteuer. Bezahlt wird auf Rechnung nach dem Termin, auf Wunsch auch per Vorkasse.

Typische Fehlentscheidungen

Diese Fehler kosten Geld und oft auch Zeit im Betrieb:

• Das Handwerkerangebot vor der Ursache: Ein Fachbetrieb bietet an, was er ausführt. Das ist keine unabhängige Bewertung. Mehr im Beitrag Sanierungsangebot prüfen.
• Schimmel im Betrieb überstreichen: Der Fleck ist weg, die Ursache bleibt, und nach einigen Monaten ist er wieder da, oft größer.
• Kaufen ohne Blick auf Boden, Sockel und Keller: Das Exposé zeigt die Fläche, nicht den Zustand des Hallenbodens oder der erdberührten Wände.
• Mietende ohne Zustandsaufnahme: Ohne Fotos und Messwerte vom Einzug lässt sich kaum belegen, welcher Schaden schon da war.

Wann Sie einen Gutachter brauchen und wann nicht

Sinnvoll ist ein Sachverständiger, wenn die Ursache unklar ist, ein Schaden wiederkommt, eine größere Summe im Raum steht, Mitarbeiter sich beschweren, ein Kauf oder Mietende ansteht oder Vermieter, Versicherung oder Nachbar beteiligt sind.

Nicht nötig ist er, wenn die Ursache offen liegt und der Schaden klein ist. Eine undichte Silikonfuge oder ein tropfender Siphon sind Sache des Fachbetriebs. Auch das sage ich offen: Eine Entwarnung ist ein Ergebnis und kein verlorener Auftrag.

Wie Sie diese Frage allgemein entscheiden, beschreibe ich im Ratgeber Wann brauche ich einen Bausachverständigen?. Für Städte, Gemeinden und andere öffentliche Auftraggeber gibt es einen eigenen Leitartikel: Öffentliche Gebäude untersuchen lassen.

Was ich nicht mache

Zu einem ehrlichen Befund gehört, die eigenen Grenzen zu nennen:

• Keine Dächer: Dächer, auch Hallendächer, prüfe ich nicht. Dafür ist ein Dachdecker oder Fachplaner zuständig.
• Keine Messungen in Kühl- und Tiefkühlräumen.
• Keine Statik: Ob ein Hallenboden, eine Regalanlage oder eine Decke eine Last trägt, beurteilt ein Tragwerksplaner. Ich gebe keine Lasten frei.
• Keine Rechtsberatung: Fragen zu Arbeitsschutzpflichten, Mietvertrag, Kaufvertrag oder Haftung klären Sie mit Ihrer Fachkraft für Arbeitssicherheit, der zuständigen Behörde oder anwaltlich.
• Keine Gefährdungsbeurteilung: Die erstellt der Arbeitgeber. Mein Befund zu Feuchte, Schimmel oder Radon kann dafür eine Grundlage sein.
• Keine Schadstoffuntersuchungen: Asbest, PCB und ähnliche Stoffe untersuche ich nicht.
• Keine Erschütterungsmessungen und keine Wertermittlung.
• Keine gerichtliche Bestellung: Ich bin freier Sachverständiger. Meine Gutachten sind Privatgutachten für Sie als Auftraggeber.
• Keine anerkannte Stelle für Radon: Ich bin keine vom Bundesamt für Strahlenschutz anerkannte Stelle nach § 155 Strahlenschutzverordnung. Wo eine solche Messung vorgeschrieben ist, sage ich Ihnen das.

Die Themen dieser Serie im Überblick

Jeder Beitrag vertieft einen Anlass aus diesem Ratgeber:

• Schimmel im Büro oder in der Praxis: Was Arbeitgeber nach dem Arbeitsstättenrecht beachten sollten und wie die Ursache geklärt wird.
• Radon im Betrieb: Wann eine Messung Pflicht ist, wann sie freiwillig sinnvoll ist und wer im Betrieb verantwortlich ist.
• Kondenswasser in der Halle: Woher die Feuchte im Hallenraum kommt und wie eine Messreihe das zeigt.
• Risse im Hallenboden: Wann ein Riss eingeplant oder harmlos ist und wann er beobachtet werden sollte.
• Feuchte und Schimmel in der Gastronomie: Warum Küche, Spülküche und Nassbereiche besonders anfällig sind.
• Lager feucht: Welche drei Wege die Feuchte zur Ware nimmt und wie man sie unterscheidet.
• Gewerbeimmobilie kaufen: Worauf Sie bei der Besichtigung einer Halle oder eines Bürogebäudes achten sollten.
• Gewerbefläche übernehmen oder zurückgeben: Wie Sie den Zustand bei Mietbeginn und Mietende belastbar festhalten.
• Mehrere Standorte, ein Überblick: Wie eine Reihenuntersuchung zu einer Prioritätenliste führt.

Häufige Fragen

Arbeiten Sie auch für Firmen und Praxen?

Ja. Ich untersuche Bürogebäude und Praxen, Hallen und Produktionsgebäude, Lager, Läden und Gastronomiebetriebe, für Eigentümer ebenso wie für Mieter. Mein Büro liegt in Nümbrecht, ich arbeite im Umkreis von etwa einer Stunde Fahrzeit. Standorte, die weiter entfernt liegen, übernehme ich nach Absprache mit gesonderter Anfahrt.

Sind Ihre Preise netto?

Ja. Für Firmen nenne ich die Preise netto zuzüglich Mehrwertsteuer. Der Analysetermin kostet zum Beispiel ab 430 € zzgl. MwSt., inklusive Anfahrt.

Können Sie außerhalb unserer Öffnungszeiten kommen?

Ja, nach Absprache auch früh, abends oder samstags, mit Aufschlag nach Absprache. Manchmal ist das fachlich sogar sinnvoll, etwa für eine Messung bei geschlossenen Toren.

Ist Ihr Gutachten neutral?

Ich verdiene nicht an der Sanierung und vertrete kein Verfahren und kein Produkt. Mein Gutachten ist aber ein Privatgutachten für Sie als Auftraggeber. Ich bin nicht gerichtlich bestellt und bei einer Beweissicherung nicht für beide Seiten tätig.

Wie schnell können Sie kommen?

Rückmeldung werktags innerhalb von 24 Stunden, Vor-Ort-Termin in der Regel innerhalb von 1–2 Wochen, Dauer 1–4 Stunden. Ein schriftliches Gutachten liegt meist 1–2 Wochen nach dem Termin vor.

Sie haben einen Schaden an Ihrem Firmengebäude oder eine Entscheidung vor sich? Schreiben Sie mir kurz, um welches Gebäude es geht und was Sie klären möchten, über das Kontaktformular. Sie erhalten werktags innerhalb von 24 Stunden eine Rückmeldung, einen Vor-Ort-Termin in der Regel innerhalb von 1–2 Wochen, nach Absprache auch früh, abends oder samstags mit Aufschlag. Erreichbar bin ich montags bis freitags von 10 bis 16 Uhr. Alle Leistungen für Betriebe finden Sie auf der Seite für Unternehmen, die Schwerpunkte auf den Seiten Bürogebäude und Praxen, Hallen und Produktion, Lager, Handel und Gastronomie sowie Gewerbeimmobilie kaufen oder mieten. Mehr zu Schimmel lesen Sie auf der Seite Schimmelschaden, zu nassen Wänden auf der Seite Feuchtigkeitsschaden.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen fachlichen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Arbeitsschutzberatung.