Haus geerbt: Den Zustand prüfen, bevor Sie entscheiden

Kurz gesagt: Wenn Sie ein Haus geerbt haben, sollten Sie den Zustand prüfen, bevor Sie über Behalten, Vermieten, Einziehen oder Verkaufen entscheiden. Erst der Bauzustand zeigt, welche Schäden es gibt, wie ernst sie sind und was davon zeitnah anfällt. Ich prüfe Schäden am Bau, nicht den Wert. Für den Wert ist ein Wertgutachter zuständig.

Ein geerbtes Haus kommt selten zum passenden Zeitpunkt. Oft steht es schon eine Weile leer, die Unterlagen sind lückenhaft, und mehrere Menschen haben unterschiedliche Pläne. In dieser Lage hilft ein nüchterner Blick auf das Gebäude. Hier erkläre ich, was Sie selbst einschätzen können, was ich vor Ort prüfe und wofür andere Fachleute zuständig sind.

Haus geerbt: Woran Sie den Zustand selbst einschätzen

Gehen Sie mit Taschenlampe, Notizblock und Handy einmal von unten nach oben durch das Haus. Achten Sie auf diese Punkte:

• Keller: feuchte Wandsockel, Salzränder, muffiger Geruch, Wasserspuren am Boden, Rost an Leitungen.
• Wände in Wohnräumen: Flecken in Außenecken, hinter Schränken und an Fensterlaibungen, abblätternde Tapete, Schimmel.
• Fenster: Beschlag, dunkle Rahmen, morsches Holz, undichte Anschlüsse.
• Decken: Wasserflecken, besonders unter Bad, Küche und dem obersten Geschoss.
• Außenwand: Risse im Putz, abgeplatzte Stellen, feuchte Sockelzone, lose Schieferverkleidung.
• Risse innen: über Türen und Fenstern, schräge Risse in Wänden.

Fotografieren Sie alles mit Datum und notieren Sie, in welchem Raum es ist. Das ist auch dann hilfreich, wenn Sie später verkaufen.

Ursachen und Einordnung: typische Schwachstellen älterer Häuser

Viele geerbte Häuser stammen aus Zeiten, in denen anders gebaut wurde. Typische Schwachstellen hängen vom Baujahr ab, etwa fehlende oder alte Abdichtungen im Keller, Wärmebrücken an Balkonplatten und Fensterstürzen oder Leitungen, die ihr Alter erreicht haben. Einen Überblick nach Baujahr gibt der Beitrag Altbau kaufen: Schwachstellen nach Baujahr.

Im Oberbergischen Kreis und im Bergischen Land kommen regionale Besonderheiten dazu: Bruchsteinkeller aus Grauwacke, verschiefertes Fachwerk und Häuser am Hang mit einer erdberührten Kellerwand auf der Bergseite. Dazu kommt bei Leerstand die fehlende Nutzung. Ein Haus, das nicht geheizt und gelüftet wird, verändert sich, besonders im Winter.

Wichtig für die Einordnung: Nicht jeder Fleck ist ein Sanierungsfall. Manche Schäden sind alt und abgeschlossen, andere sind aktiv und wachsen. Diesen Unterschied klärt eine Messung, nicht das Auge allein.

Was ich vor Ort prüfe

Beim Analysetermin gehe ich mit Ihnen durch das Haus und messe vor Ort, ohne Proben zu nehmen:

• Feuchte: Materialfeuchte in Keller- und Außenwänden mit einem kapazitiven Messverfahren, an vielen Punkten und in mehreren Höhen.
• Schimmel: Ich suche sichtbaren Befall, prüfe die Oberflächentemperatur an kalten Stellen und ordne ein, ob das Gebäude oder die Nutzung dahintersteckt.
• Risse: Ich beurteile Verlauf, Breite und Lage und sage, ob ein Riss nur optisch stört, beobachtet werden sollte oder ein Statiker ihn prüfen muss.
• Beton: Beim Analysetermin sehe ich mir auch Betonbauteile wie Balkon oder Garage an, ebenso eine Kellertreppe aus Beton.

Der Analysetermin kostet ab 510 € inkl. MwSt. und Anfahrt und dauert 1–4 Stunden. Das Ergebnis bespreche ich mündlich vor Ort. Brauchen Sie es schriftlich, etwa für Gespräche in der Familie, mit einer Bank oder für den Verkauf, erstelle ich ein Gutachten ab 1.370 € inkl. MwSt. und Anfahrt mit Schadensdokumentation, Fotos und Messwerten. Es liegt meist 1–2 Wochen nach dem Termin vor. Den Analysetermin rechne ich dabei an.

Liegt das Haus in einer Gegend, in der Radon ein Thema ist, kann ich beim Analysetermin ein Messgerät aufstellen (ab 390 € inkl. MwSt.) oder die Messung als eigenen Termin übernehmen (890 € inkl. MwSt.). Mehr dazu auf der Seite Radon.

Was ich nicht prüfe und wer dafür zuständig ist

• Wert und Verkehrswert: Das ist Sache eines Sachverständigen für Immobilienbewertung. Ich bewerte Schäden am Bau, keinen Preis.
• Dach: Ein Dachdecker beurteilt Eindeckung, Rinnen und Anschlüsse.
• Schadstoffe wie Asbest oder PCB: Dafür gibt es spezialisierte Schadstoffgutachter.
• Statik: Tragfähigkeit beurteilt ein Tragwerksplaner bzw. Statiker.
• Energieberatung: Fragen zu Dämmung und Heizung beantwortet ein Energieberater. Bevor gedämmt wird, sollte der Bauzustand aber klar sein, siehe Vor der energetischen Sanierung den Bauzustand prüfen.

Typische Fehlentscheidungen

• Ohne Befund verkaufen: Dann bestimmt der Käufer mit seinem Gutachter, wie die Schäden gewichtet werden. Wer den Zustand kennt, kann sachlich verhandeln. Siehe Zustandsdokumentation vor dem Verkauf.
• Ohne Befund sanieren: Ein Angebot zur Kellerabdichtung oder Schimmelsanierung, bevor die Ursache feststeht, kann am Problem vorbeigehen.
• Erst renovieren, dann prüfen: Neue Farbe und Tapete verdecken genau die Spuren, die eine Ursache zeigen.
• Leerstand im Winter unterschätzen: Ein unbeheiztes Haus ist anfälliger für Frost an Leitungen und für Feuchte. Darum geht es im Beitrag Leerstehendes Haus im Winter: Feuchte, Schimmel und Frost vermeiden.

Wann Sie einen Gutachter brauchen und wann nicht

Eher nicht nötig ist ein Sachverständiger, wenn das Haus bis zuletzt gepflegt bewohnt war, Sie beim Rundgang nichts Auffälliges finden und weder Käufer noch Miterben Fragen zum Bauzustand stellen. Das sage ich offen.

Sinnvoll ist ein Analysetermin, wenn Sie Feuchte, Schimmel oder Risse sehen, wenn das Haus länger leer stand oder wenn Sie einziehen, vermieten oder sanieren wollen und wissen müssen, was auf Sie zukommt. Wie Sie das generell entscheiden, steht im Leitfaden Wann brauche ich einen Bausachverständigen?. Was ein Gutachten kostet und wovon das abhängt, erkläre ich im Beitrag Was kostet ein Gutachten vom Bausachverständigen?.

Häufige Fragen

Brauche ich für den Verkauf ein Gutachten?

Vorgeschrieben ist es nicht. Ein Befund zum Bauzustand kann aber helfen, Fragen der Käufer sachlich zu beantworten. Hinweise für Verkäufer finden Sie auf der Seite für Verkäufer.

Was kostet die Prüfung?

Der Analysetermin kostet ab 510 € inkl. MwSt. und Anfahrt, das Gutachten ab 1.370 € inkl. MwSt. und Anfahrt. Proben und Laboranalysen kommen nur hinzu, wenn sie nötig sind, und ich bespreche sie vorher mit Ihnen.

Können mehrere Erben gemeinsam beauftragen?

Ja. Sprechen Sie vorher ab, wer von Ihnen den Auftrag erteilt. Ein Gutachten erstelle ich als Privatgutachten für den Auftraggeber.

Sollte ich das Haus vor dem Termin aufräumen?

Räumen Sie so weit frei, dass Kellerwände, Außenecken und Fensterlaibungen zugänglich sind. Streichen oder renovieren Sie vorher nichts.

Sie haben ein Haus geerbt und möchten wissen, woran Sie sind? Schreiben Sie mir kurz, um welches Haus es geht und was Ihnen aufgefallen ist, gern mit Fotos. Von meinem Büro in Nümbrecht aus bin ich im Oberbergischen Kreis und Umgebung unterwegs. Wie ich Feuchte im Mauerwerk kläre, lesen Sie auf der Seite Feuchtigkeitsschaden. Was Eigentümer allgemein beachten sollten, steht auf der Seite für Privateigentümer. Sie erhalten werktags innerhalb von 24 Stunden eine Rückmeldung, einen Vor-Ort-Termin in der Regel innerhalb von 1–2 Wochen. Analysetermin anfragen