Feuchtesanierung ausschreiben: Warum die Voruntersuchung ins LV gehört

Kurz gesagt: In die Ausschreibung einer Feuchtesanierung gehören die Ergebnisse einer Voruntersuchung: wie feucht das Mauerwerk ist, welche Salze es enthält und woher das Wasser kommt. Die VOB/A verlangt, dass alle Bieter die Leistung gleich verstehen und ihre Preise sicher berechnen können. Bei feuchtem Mauerwerk gelingt das nur mit Messwerten, nicht mit Annahmen.

Sie als Hochbauamt oder Vergabestelle kennen die Lage: Der Keller der Grundschule oder des Rathauses ist feucht, die Mittel sind bewilligt, die Ausschreibung soll raus. Oft liegt dafür nur ein Angebot oder ein Ausschreibungstext aus dem Internet vor. Beides beschreibt eine Maßnahme, aber nicht Ihr Gebäude. In diesem Beitrag zeige ich, was ein Leistungsverzeichnis für die Feuchtesanierung braucht, damit es neutral, kalkulierbar und fachlich richtig ist. Er gehört zur Reihe Öffentliche Gebäude untersuchen lassen.

Woran Sie erkennen, ob Ihr Leistungsverzeichnis trägt

Legen Sie Ihren Entwurf neben diese Fragen. Jedes Nein ist ein Hinweis, dass eine Grundlage fehlt:

• Ursache benannt: Steht in der Baubeschreibung, ob es um aufsteigende Feuchte, seitlich eindringendes Wasser, Kondensat, Salze oder eine Kombination geht?
• Messwerte beigefügt: Liegen ein Feuchteprofil und eine Salzanalyse bei, mit Lageplan der Messstellen?
• Mengen begründet: Ergeben sich Flächen und Laufmeter aus Aufmaß und Messung, etwa aus der Höhe, bis zu der die Wand feucht ist?
• Neutral beschrieben: Ist die Leistung über Eigenschaften und Normen beschrieben statt über Produkt- oder Systemnamen?
• Ohne Bedarfspositionen: Kommen die zentralen Leistungen ohne Positionen „nach Bedarf“ aus, die nur deshalb drinstehen, weil niemand weiß, ob sie gebraucht werden?
• Verhältnisse vor Ort beschrieben: Sind Boden, Wasserbeanspruchung, Hanglage und Bauteilaufbau angegeben?
• Details erfasst: Sind Anschlüsse an Boden und Decke, Rohrdurchführungen und Lichtschächte beschrieben? Dort liegen typische Schwachstellen.
• Erfolg messbar: Ist festgelegt, wie Trocknungszeit und Ergebnis nach der Maßnahme geprüft werden?

Ursachen und Einordnung: Was die VOB/A von der Leistungsbeschreibung verlangt

Wenn Sie Bauleistungen nach der VOB/A vergeben, setzt Abschnitt 1, § 7 den Rahmen für die Leistungsbeschreibung. Ich gebe die Kernpunkte sinngemäß wieder, gestützt auf den vom Bundesbauministerium veröffentlichten Text der VOB/A, Ausgabe 2019:

• Eindeutig und erschöpfend: Die Leistung ist so zu beschreiben, dass alle Unternehmen sie im gleichen Sinn verstehen und ihre Preise sicher und ohne umfangreiche Vorarbeiten berechnen können (§ 7 Abs. 1 Nr. 1).
• Preisbildende Umstände: Alles, was die Preisermittlung beeinflusst, ist festzustellen und in den Vergabeunterlagen anzugeben (§ 7 Abs. 1 Nr. 2).
• Kein ungewöhnliches Wagnis: Dem Auftragnehmer soll kein ungewöhnliches Risiko für Umstände aufgebürdet werden, die er nicht beeinflussen und nicht vorab abschätzen kann (§ 7 Abs. 1 Nr. 3).
• Bedarfspositionen: Sie gehören grundsätzlich nicht in die Leistungsbeschreibung (§ 7 Abs. 1 Nr. 4).
• Verhältnisse der Baustelle: Wesentliche Verhältnisse, ausdrücklich auch Boden- und Wasserverhältnisse, sind so zu beschreiben, dass das Unternehmen ihre Auswirkungen auf Bauwerk und Ausführung beurteilen kann (§ 7 Abs. 1 Nr. 6).
• Produktneutralität: Technische Spezifikationen dürfen nicht auf eine bestimmte Produktion oder Herkunft, auf ein besonderes Verfahren eines bestimmten Unternehmens oder auf Marken, Patente und Typen verweisen. Ausnahmen gibt es nur, wenn der Auftragsgegenstand das rechtfertigt oder sich nicht hinreichend genau und allgemein verständlich beschreiben lässt. Dann ist der Zusatz „oder gleichwertig“ vorgeschrieben (§ 7 Abs. 2).

Dazu kommt § 7b: In der Regel besteht die Leistungsbeschreibung aus einer Baubeschreibung und einem Leistungsverzeichnis, das in Teilleistungen gegliedert ist. Unter einer Position stehen nur Leistungen, die technisch und für die Preisbildung gleichartig sind.

Für die Feuchtesanierung folgt daraus etwas sehr Praktisches. Die Wasserverhältnisse am Bauwerk sind bei einem feuchten Keller der Kern der Aufgabe. Wer sie nicht kennt, kann sie nicht beschreiben. Dann wandert das Risiko in Bedarfspositionen, Pauschalen und spätere Nachträge. Die Voruntersuchung ist deshalb keine Kür vor der Ausschreibung, sondern liefert den Stoff, aus dem die Leistungsbeschreibung besteht.

Bitte beachten Sie: Das ist eine allgemeine fachliche Darstellung und keine Rechtsberatung. Welche Vergaberegeln für Ihre Maßnahme im Einzelnen gelten, klären Sie mit Ihrer Vergabestelle oder im Zweifel anwaltlich.

Was der Sachverständige vor Ort prüft

Eine Voruntersuchung, aus der sich eine Ausschreibung ableiten lässt, beantwortet fünf Fragen:

• Wie feucht ist die Wand, und wo?: Bohrmehlproben aus mehreren Höhen und Tiefen, vor Ort mit der CM-Methode gemessen oder im Labor nach der Darr-Methode bestimmt, ergeben ein Feuchteprofil. Mehr auf der Seite Feuchtemessung im Mauerwerk.
• Welche Salze stecken im Mauerwerk?: Eine Salzanalyse zeigt Art und Menge bauschädlicher Salze wie Chloride, Nitrate und Sulfate. Davon hängt ab, welches Putzsystem ausgeschrieben werden muss.
• Woher kommt das Wasser?: Begehung innen und außen, Feuchtebild im Raster und bei Verdacht auf Kondensat eine Klimamessung über mehrere Wochen.
• Wie ist das Bauteil aufgebaut?: Material, Wanddicke, Bruchstein oder Ziegel, Hohlräume, Anschlüsse. Gerade Bruchsteinwände aus Grauwacke, wie sie im Oberbergischen verbreitet sind, verhalten sich anders als gemauerter Ziegel.
• Welche Wasserbeanspruchung liegt an?: Bodenfeuchte, Sickerwasser oder Wasser, das sich vor der Wand staut. Die Einstufung bestimmt, wie aufwendig die Abdichtung sein muss. Hintergründe im Beitrag DIN 18533 verständlich erklärt.

Aus diesen Ergebnissen entstehen die Bausteine der Ausschreibung: die Ursache als Teil der Baubeschreibung, Messprotokolle und Lagepläne als Anlage, Mengen aus dem Feuchtebild und, wo mehrere Wege möglich sind, Varianten. Ob außen oder innen abgedichtet wird, ob eine Horizontalsperre nötig ist und welcher Putz folgt, sollte vor dem Leistungsverzeichnis entschieden sein. Wo mehrere Wege in Frage kommen, ordne ich sie im Gutachten oder Sanierungskonzept ein, damit Ihr Gremium entscheiden kann. Für Verfahren im Bestand ziehe ich neben den Normen auch die Merkblätter der WTA heran, der Wissenschaftlich-Technischen Arbeitsgemeinschaft für Bauwerkserhaltung und Denkmalpflege. Sie sind Regeln eines Fachverbands, keine Gesetze.

Typische Fehlentscheidungen

• Herstellertext übernehmen: Ausschreibungstexte von Herstellern sind auf deren System zugeschnitten. Wer sie unverändert verwendet, schreibt oft ein Produkt aus, ohne es zu merken.
• Pauschalposition „Feuchtesanierung“: Eine einzige Position für Abdichtung, Putz und Nebenarbeiten macht Angebote unvergleichbar und die Abrechnung schwer prüfbar.
• Bedarfspositionen statt Befund: Horizontalsperre „nach Bedarf“, Sanierputz „nach Bedarf“: Solche Positionen zeigen, dass die Voruntersuchung fehlt.
• Salze vergessen: Ohne Salzbefund wird der falsche Putz ausgeschrieben. Die Wand wird nach wenigen Jahren wieder fleckig.
• Keine Trocknungszeit: Zwischen Abdichtung und neuem Putz braucht die Wand Zeit. Fehlt das im Bauzeitenplan, entsteht Druck, zu früh zu verputzen. Woran Sie Trockenheit erkennen, lesen Sie im Beitrag Wann ist die Wand wirklich trocken?.
• Keine Erfolgskontrolle: Ohne Kontrollmessung nach der Maßnahme fehlt der Vergleich zum Ausgangszustand.

Weitere Beispiele, in denen Verfahren und Ursache nicht zusammenpassen, finden Sie im Beitrag Wenn das Verfahren nicht zur Ursache passt.

Wann Sie einen Gutachter brauchen und wann nicht

Sinnvoll ist ein Sachverständiger, wenn die Ursache noch offen ist, wenn eine frühere Sanierung nicht gehalten hat oder wenn Ihnen im Haus die Erfahrung mit Bauwerksabdichtung und salzbelastetem Mauerwerk fehlt. Dann liefere ich die Voruntersuchung und auf Wunsch die Ausschreibungsunterlagen, also Leistungsbeschreibung und Leistungsverzeichnis, herstellerneutral und auf Grundlage des Befunds. Wie Sie selbst die Gutachterleistung sauber beschreiben, erklärt der Beitrag Gutachterleistung vergeben.

Nicht nötig ist das, wenn bereits ein aktuelles Gutachten mit Messwerten, Salzanalyse und klarer Ursache vorliegt und Ihr Hochbauamt Leistungsverzeichnisse dieser Art selbst aufstellt. Auch eine kleine, örtlich begrenzte Reparatur, etwa an einem undichten Fallrohr, braucht kein eigenes Leistungsverzeichnis für eine Feuchtesanierung.

Häufige Fragen

Darf ich ein bestimmtes Abdichtungssystem ausschreiben?

Nach § 7 Abs. 2 VOB/A ist der Verweis auf Marken oder Produkte nur ausnahmsweise zulässig und dann mit dem Zusatz „oder gleichwertig“. Fachlich ist es meist besser, die geforderten Eigenschaften zu beschreiben. Ob ein Ausnahmefall vorliegt, klären Sie mit Ihrer Vergabestelle.

Gehört die Voruntersuchung in dieselbe Ausschreibung wie die Bauleistung?

Fachlich sollte sie vorher abgeschlossen sein, denn ihre Ergebnisse sind die Grundlage des Leistungsverzeichnisses. Wie die Gutachterleistung vergeben wird, ist eine Frage des Vergaberechts, die Ihre Vergabestelle beantwortet.

Wie konkret müssen die Mengen sein?

So konkret, dass Bieter sicher kalkulieren können. Bei der Feuchtesanierung heißt das: Wandflächen, Laufmeter und Höhen aus Aufmaß und Feuchtebild, nicht aus einer Schätzung pro Raum.

Was kostet die Erstellung der Ausschreibungsunterlagen?

Der Aufwand hängt von Größe und Art der Maßnahme ab. Den Umfang stimme ich deshalb vorab mit Ihnen ab. Die Preise für Analysetermin, Gutachten und Sanierungskonzept finden Sie unter Preise.

Sie bereiten eine Feuchtesanierung an einem öffentlichen Gebäude vor und wollen ein Leistungsverzeichnis, das auf Messwerten steht? Schreiben Sie mir kurz, worum es geht. Sie erhalten werktags innerhalb von 24 Stunden eine Rückmeldung, einen Vor-Ort-Termin in der Regel innerhalb von 1–2 Wochen. Mehr zu meiner Arbeit bei feuchten Wänden finden Sie unter Feuchtigkeitsschäden, den Weg vom Befund zur Ausschreibung im Beitrag Feuchter Keller in Schule oder Rathaus. Termin anfragen